보유세(재산세 & 종합부동산세) 계산법 및 절세 방법

 

1. 보유세란 무엇인가?

보유세는 부동산을 소유하는 동안 매년 부과되는 세금으로, 크게 재산세와 **종합부동산세(종부세)**로 나뉜다. 이는 부동산을 보유하는 데 드는 주요 세금 부담 중 하나로, 부동산 투자자뿐만 아니라 실거주자에게도 중요한 요소이다.

• 재산세: 지방자치단체에서 부과하는 세금으로, 주택, 건물, 토지 등 부동산을 소유한 사람에게 매년 부과된다. 모든 부동산 소유자는 일정 금액의 재산세를 납부해야 하며, 이는 지역별 세율과 공시가격에 따라 다르게 적용된다.
• 종합부동산세(종부세): 일정 기준을 초과하는 부동산을 보유한 경우 추가로 부과되는 세금으로, 국세청에서 관리한다. 재산세가 개별 부동산에 부과되는 것과 달리, 종부세는 개인이 보유한 전체 부동산의 공시가격을 합산하여 과세 기준을 초과할 경우 적용된다.

정부는 부동산 시장 안정화 및 조세 형평성을 유지하기 위해 보유세를 활용하며, 부동산 정책 변화에 따라 세율 및 과세 기준이 조정될 수 있다. 따라서 보유세 부담을 최소화하기 위한 절세 전략을 잘 활용하는 것이 중요하다.

2. 재산세 계산법과 절세 방법

(1) 재산세 계산 방식

재산세는 부동산의 공시가격을 기준으로 산정되며, 주택, 토지, 건물 유형에 따라 세율이 다르게 적용된다.

• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (주택: 60%, 토지 및 건물: 70%)
• 재산세액 = 과세표준 × 세율

주택의 경우 세율은 다음과 같이 적용된다.

과세표준 (원)세율

6천만 원 이하	0.1%
6천만 원 ~ 1억 5천만 원	0.15%
1억 5천만 원 ~ 3억 원	0.25%
3억 원 초과	0.4%

(2) 재산세 절세 전략

1. 공시가격 조정 요청: 공시가격이 과도하게 높게 평가된 경우 이의신청을 통해 조정을 요청할 수 있다.
2. 주택 분산 보유: 한 사람 명의로 다수의 부동산을 보유하면 누진세율이 적용될 수 있으므로, 가족 간 증여나 공동명의를 고려할 수 있다.
3. 비과세 감면 혜택 활용: 1세대 1주택자의 경우 일정 기준을 충족하면 감면 혜택을 받을 수 있다.
4. 장기보유특별공제 활용: 1세대 1주택자는 일정 기간 이상 보유 시 양도소득세 절감 효과뿐만 아니라 보유세 부담도 낮출 수 있다.
5. 에너지 효율 주택 활용: 친환경 및 에너지 절약형 건물의 경우 일부 재산세 감면 혜택이 주어질 수 있다.
6. 자연재해 및 노후주택 감면: 자연재해 피해를 입었거나 노후화된 건축물의 경우 일부 감면이 적용될 수 있으므로 확인이 필요하다.
7. 주택 유형 변경 고려: 재산세 부담이 큰 주택을 오피스텔이나 상가로 변경하면 세금 부담을 줄일 수 있다.

3. 종합부동산세 계산법과 절세 방법

(1) 종합부동산세 계산 방식

종합부동산세는 개인별로 보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 기준을 초과할 경우 부과된다.

• 과세 대상: 1세대 1주택 기준 공시가격 12억 원 초과
• 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율 (주택: 60%)
• 세액 = 과세표준 × 세율

과세표준 (원)	세율
3억 원 이하	0.6%
3억 원 ~ 6억 원	0.8%
6억 원 ~ 12억 원	1.2%
12억 원 ~ 50억 원	1.6%
50억 원 ~ 94억 원	2.2%
94억 원 초과	3.0%

(2) 종합부동산세 절세 전략

1. 부부 공동명의 활용: 1주택자의 경우 부부 공동명의로 변경하면 공제금액을 늘릴 수 있어 세 부담이 낮아진다.
2. 임대사업자 등록: 일정 요건을 충족하면 종합부동산세 감면 혜택을 받을 수 있다.
3. 증여 및 상속 전략: 자녀나 배우자에게 증여 또는 상속하면 장기적으로 세금 부담을 줄일 수 있다.
4. 임대주택 활성화: 일정 기준을 충족하는 장기 임대주택은 종부세 감면 대상이 될 수 있다.
5. 주택 유형 변경: 상가, 오피스텔 등과 같은 수익형 부동산을 적극적으로 활용하면 종부세 부담을 낮출 수 있다.
6. 노령층 감면 혜택: 일정 연령 이상의 고령자에게는 종부세 일부 감면 혜택이 주어질 수 있다.
7. 전략적 부동산 매각: 종부세 부담이 높은 경우 일부 부동산을 매각하여 부담을 조정하는 것도 방법이다.
8. 부동산 리모델링 활용: 건축물 용도 변경이나 일부 재건축을 통해 공시가격을 낮출 수 있는 방안을 검토할 수 있다.
9. 최신 법 개정 내용 숙지: 정부의 부동산 정책이 수시로 변경되므로, 전문가와 상담하며 최신 정보를 반영하는 것이 중요하다.

4. 결론: 체계적인 절세 전략이 필요

보유세는 부동산을 소유하는 동안 지속적으로 부담해야 하는 세금이므로, 철저한 절세 전략이 필요하다. 재산세와 종합부동산세의 계산 방식을 이해하고, 공제 혜택, 공동명의, 증여 및 임대사업자 등록 등을 활용하면 세 부담을 효과적으로 줄일 수 있다. 또한, 보유 부동산의 가치를 낮출 수 있는 방법을 검토하고, 정부의 감면 정책을 적극 활용하는 것도 필요하다. 특히, 임대주택 등록을 통한 세금 감면, 장기 보유에 따른 혜택을 극대화하는 전략이 중요하다. 세금 부담을 줄이기 위해 전문가의 조언을 구하고, 법 개정 사항을 지속적으로 체크하는 것이 필수적이다.

또한, 정부의 부동산 정책 변화에 따라 세법이 개정될 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하고 이에 대응하는 것이 중요하다. 부동산 세금은 법 개정에 따라 세율이나 감면 혜택이 달라질 수 있으므로, 정기적으로 국세청 및 지방자치단체의 공지를 확인하는 것이 필요하다. 특히, 세제 개편이 예고된 경우 이를 사전에 분석하고 전문가의 도움을 받아 미리 절세 전략을 수립하는 것이 바람직하다. 마지막으로, 전문가의 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 실행하는 것이 바람직하다. 세무사나 부동산 전문가와의 상담을 통해 최신 법률을 반영한 맞춤형 절세 전략을 마련하고, 장기적으로 세금 부담을 최소화하는 방안을 모색하는 것이 중요하다.