전월세 및 매매 계약서 작성 시 주의할 점

1. 전월세 계약서 작성 시 주의할 점

 

전월세 계약은 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 임대차 관계를 규정하는 문서로, 계약 체결 시 보증금 및 월세 지급 방식, 계약 기간, 임대료 조정 조건, 임차인의 권리 보호 조치 등을 명확히 기재해야 합니다.

(1) 보증금 및 월세 지급 조건 명확화

✅ 계약서에는 보증금과 월세를 어떤 방식(현금, 계좌이체 등)으로 지급할 것인지 정확히 기재해야 합니다.
✅ 보증금과 월세의 지급 일정(계약금, 중도금, 잔금 지급일)을 구체적으로 명시해야 합니다.
✅ 현금 지급 시에는 반드시 영수증을 작성하고, 계좌이체 시에는 이체 내역을 별도로 보관해야 합니다.
✅ 월세 계약 시에는 관리비 포함 여부와 관리비 부담 주체(임대인 또는 임차인)를 계약서에 기재해야 합니다.

(2) 계약 기간 및 갱신 조건 확인

✅ 주택 임대차 보호법에 따라 기본 계약 기간은 2년이며, 임차인은 계약 만료 1개월 전까지 계약 갱신 여부를 결정할 수 있습니다.
✅ 계약 종료 후 갱신 시 임대료 상승률은 최대 5% 이내로 제한됩니다(2020년 개정 주택임대차보호법 기준).
✅ 계약 만료 후 자동 연장될 경우 발생할 수 있는 문제(임대료 인상 등)를 고려하여 계약 갱신 조건을 명확히 설정해야 합니다.

(3) 특약 사항 명확화

✅ 계약서에 관리비 부담 주체, 시설 유지보수 책임, 부동산 수리비 부담 기준 등을 특약으로 명시해야 합니다.
✅ 냉장고, 에어컨, 세탁기 등의 가전제품이 포함된 경우 고장 시 수리 비용 부담 주체를 계약서에 기재해야 합니다.
✅ 중도 해지 시 위약금 조항을 넣어 임대인과 임차인 모두 예기치 않은 손해를 보지 않도록 해야 합니다.

(4) 임대차 보호법상의 권리 확보

✅ 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
✅ 임차인은 전세 계약 시 전세보증보험(보증금 반환 보증보험) 가입 여부를 검토하는 것이 안전합니다.
✅ 주택의 근저당권(담보 대출)이 설정된 경우, 계약 체결 전 선순위 대출금이 높은지 확인해야 합니다.

---

2. 매매 계약서 작성 시 주의할 점

부동산 매매 계약서는 부동산 소유권 이전과 관련된 중요한 법적 문서이므로, 계약 체결 전 소유권, 근저당권, 거래 조건 등을 명확하게 검토해야 합니다.

(1) 등기부등본 및 권리관계 확인

✅ 계약 체결 전 등기부등본을 발급받아 부동산의 권리관계를 확인해야 합니다.
✅ 근저당권(은행 대출), 가압류, 가처분, 지상권, 임차권 등이 설정된 경우 계약 체결에 신중해야 합니다.
✅ 신탁등기, 법적 분쟁이 걸려 있는 부동산은 계약 진행이 어렵거나 취소될 가능성이 높으므로 유의해야 합니다.

(2) 계약금, 중도금, 잔금 지급 조건 명시

✅ 매매 대금 지급 일정(계약금, 중도금, 잔금 지급일)을 명확히 기재해야 합니다.
✅ 대출을 통한 잔금 지급 예정이라면 은행 대출 승인 여부를 특약으로 명시하는 것이 중요합니다.
✅ 매도인의 채무로 인해 압류 또는 가처분이 설정될 가능성이 있다면 계약서에 보호 조항을 넣어야 합니다.

(3) 중도 해지 및 위약금 조항 확인

✅ 매도인이 계약을 해제할 경우 계약금의 2배를 배상해야 하며, 매수인이 해제할 경우 계약금을 포기해야 합니다(민법 제565조).
✅ 부동산 거래가 지연되거나 무산될 경우를 대비해, 잔금 지급 및 명도 일정이 지켜지지 않을 시 발생할 손해배상 조항을 포함해야 합니다.

(4) 등기 이전 및 명도 조건 조율

✅ 소유권 이전 등기일과 잔금 지급일을 일치시키는 것이 가장 안전합니다.
✅ 기존 거주자가 있을 경우 명도 일정(퇴거일)을 계약서에 정확히 기재해야 합니다.
✅ 명도 완료 후 하자가 발생할 가능성을 대비해 추가 손해배상 조항을 설정하는 것이 좋습니다.

---

3. 공통적으로 고려해야 할 사항

(1) 계약서 공증 및 법적 효력 강화

✅ 부동산 계약서 작성 시 공인중개사 입회하에 진행하는 것이 원칙이며, 추가적으로 공증을 받을 경우 법적 효력이 강화됩니다.
✅ 법적 분쟁 발생 시 대비하여 계약서 원본을 안전하게 보관해야 합니다.

(2) 계약 당사자 신원 확인

✅ 매매 계약 시 매도인의 주민등록증, 인감증명서, 등기부등본을 확인해야 합니다.
✅ 전월세 계약 시에도 임대인이 등기부등본상 소유자인지 반드시 확인해야 합니다.

(3) 부동산 중개업소 등록 여부 확인

✅ 공인중개사가 정식으로 등록된 곳인지 국토교통부 ‘공인중개사사무소 등록 현황’을 통해 확인할 수 있습니다.
✅ 중개사고 발생 시 배상 책임이 있는지 공인중개사의 손해배상책임보험 가입 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

---

4. 결론

부동산 계약서 작성 시 사소한 조항 하나라도 놓치면 법적 분쟁이 발생할 수 있고, 계약 당사자가 예기치 않은 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전 계약금, 권리 관계, 중도 해지 조항, 특약 사항 등을 철저히 확인해야 합니다.

특히, 전월세 계약에서는 전입신고와 확정일자 등록을 통해 보증금을 보호해야 하며, 매매 계약에서는 등기부등본을 통한 권리 확인이 필수적입니다. 또한, 공인중개사의 책임보험 가입 여부를 확인하고, 필요할 경우 변호사나 전문가의 자문을 받아 계약서를 검토하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

결국, 부동산 계약서는 단순한 문서가 아니라 개인의 재산을 보호하는 중요한 법적 장치이므로, 세심한 주의와 철저한 검토가 필요합니다.